空き家・相続した家 どうするガイド

親が認知症になったら、実家は売れなくなる？

裁判所・法務省の公開情報（2026年9月時点）をもとに整理しています。個別の法的助言ではありません。具体的な手続きは司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。

判断能力を欠く状態になると、本人は契約できない

裁判所の案内では、後見開始の審判は「精神上の障害（認知症、知的障害、精神障害など）によって判断能力が欠けているのが通常の状態の方」を保護するための手続とされています。申立人は本人のほか「配偶者、四親等内の親族」などで、申立先は「本人の住所地の家庭裁判所」です。

選任された成年後見人は「本人の財産に関するすべての法律行為を本人に代わって行うことができ」ます。つまり、実家の売却も成年後見人が本人に代わって行うことになります。

居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要

ただし、成年後見人が本人の「居住用不動産」を処分するには「家庭裁判所の許可が必要」で、許可なしの処分は無効となります（裁判所の案内）。ここでいう居住用不動産は「現に住居として使用している場合に限らず、本人が現在は病院や施設に入所しているため居住していない場合、将来居住する可能性がある場合、又は入所前に居住していた場合」も含みます。売却のほか、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物の取り壊しも「処分」に当たります。

つまり、親が施設に入って空き家になった実家も「居住用不動産」として扱われ、売るには裁判所の許可が要る、という点が実務上の要点です。

判断能力があるうちにできる対策

任意後見

法務省のQ&Aでは、「本人が十分な判断能力を有する時に、あらかじめ、任意後見人となる方や将来その方に委任する事務の内容を公正証書による契約で定めておき」、「任意後見契約は、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じます」と説明されています。任意後見人は「この時から、任意後見契約で委任された事務を本人に代わって行います」。

家族信託（民事信託）

本人が元気なうちに、信頼できる家族に財産の管理・処分を委ねる契約です。信託法に基づく私的な契約であり、成年後見のような家庭裁判所の関与を前提としないため、実家の売却や修繕を柔軟に行えるとして活用されています。ただし、契約設計を誤ると意図した効果が得られないため、司法書士・弁護士など専門家への相談が前提です。「おやとこ」は家族信託の相談サービスとしてA8.netに掲載されている案件で、公式サイトで相談の流れを確認できます。

すでに空き家になっている場合は、査定の相談窓口も掲載しています

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