空き家・相続した家 どうするガイド

「訳あり」の家は売れるのか：告知のルールと買取という選択肢

国土交通省のガイドライン（令和3年10月）と各事業者の公式サイト（2026年9月時点）をもとに整理しています。個別物件の価格や法的判断はできません。

「訳あり」と呼ばれる主なケース

ラクウルの公式サイトでは、買取対象として「事故物件、再建築不可物件、共有持ち分物件、違反建築物件、旧耐震・築古物件、借地権、債務整理物件、長屋連棟式物件、立ち退き物件、底地、紛争物件」が挙げられています。これらは、いずれも一般の買主が住宅ローンを組みにくい、または将来の利用に制約がある物件です。

事故物件の「告知」のルール（国土交通省ガイドライン）

国土交通省は令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。要点は次のとおりです。

• 告げなくてもよい死：「老衰、持病による病死など、いわゆる自然死」や、「階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死」は原則として告知不要。ただし「特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合」は告知が必要になり得る。
• 賃貸の場合の期間：自然死・不慮の事故以外の死、または特殊清掃等が行われた死は、「発覚してから概ね3年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい」。ただし事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案は除く。
• 売買の場合：経過期間による除外はなく、「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければならない」。
• 調査義務：宅建業者には、特段の事情がなければ「自発的に調査すべき義務までは宅地建物取引業法上は認められない」。

つまり、売買では「時間が経てば言わなくてよい」という扱いにはならず、事故物件は事情を開示したうえで売ることになります。だからこそ、事故物件を前提に買い取る事業者の存在に意味があります。

買取専門事業者に相談するという選択肢

成仏不動産の公式サイトでは、「事件や自殺、孤独死が発生した物件」「共用部での死亡がある物件」など「人の死に絡んだ不動産全般」を対象に、買取・仲介を行うとされています。ラクウルは「直接買取を行わせていただくことで余計な経費が掛からず、その分買取金額に還元できます」とし、仲介手数料が不要である旨と、47都道府県対応を記載しています。

買取は仲介より価格が低くなるのが一般的ですが、「売れないまま固定資産税と管理の負担が続く」状態と比べてどうか、という視点で判断する材料になります。

共有持分・再建築不可の場合に先に確認すること

• 共有名義：他の共有者の意向と持分割合。持分のみの売却は可能でも、価格は大きく下がるのが一般的
• 再建築不可：接道状況（建築基準法上の道路に2m以上接しているか）。自治体の建築指導担当で確認できる
• 相続登記：義務化（令和6年4月1日〜）に伴い、売却前に名義を整えておく必要がある

事故物件は成仏不動産、再建築不可・共有持分・借地権はラクウルが対象として公式サイトに記載しています

ほかの相談先：成仏不動産（事故物件・訳あり物件の買取）／ラクウル 空き家・中古戸建て買取／nocos（相続手続きの相談）